行业研究专题系列：房地产开发基本流程及企业资质
202404-22
20:57税收风控道场
房地产行业研究框架
一、房地产开发生产流程
房地产开发是指房地产开发企业，以盈利为目的投资开发房地产项目，从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设、到销售等一系列经营行为。我国《城市房地产管理法》第2条对房地产开发下的定义是“指在依据本法取得国有土地所有权的土地上进行基础建设，房屋建设的行为。
房地产项目开发的流程主要可以分为公司设立、前期准备、建筑施工、销售交付和完工决算,各阶段的基本工作流程如图所示。
房地产开发流程的阶段来分析主要包括以下几个阶段。
1.公司设立
完成公司设立的工商登记，税务注册，资质申请和主管部门备案等事项。
2.前期准备
前期准备工作主要包括由计委对房地产项目进行立项审批，规委对项目进行规划审批，进行设计施工，土地出让或转让等。此阶段的主要工作是取得项目开工建设的一系列许可证和取得项目建设用地的国有土地使用权。“五证”中的《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》都是在这个阶段取得的。《国有土地使用权证》由于开发商支付土地出让金的时间不同，取得的时间也不尽相同。
在房地产开发中，土地的取得是最重要的。现阶段，土地的取得有两种方式：划拨和出让。划拨是指国家将土地无偿划拨给使用人使用，划拨出让的土地由于未向国家交纳土地出让金，不允许作开发利用。一般都是划拨给国家机关、学校等单位使用。出让是指与国家签订土地出让合同，交纳土地出让金获得国有土地使用权的方式。目前的房地产开发除经济适用房外，都属于这种方式。同样，如果要在划拨土地上进行开发，也要交纳土地出让金，将划拨土地转为出让土地。出让的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同。主要分为：居住用地70年，工业用地50年，商业用地40年等。
3.工程施工
建筑施工阶段是开发商委托建筑公司进行项目建设的阶段。该阶段是房地产开发的重要阶段。在本阶段，为了更快地收回成本，回笼资金，实现赢利，开发商通常在建筑阶段采用项目预售的方式对物业进行销售。
4.销售交付
销售阶段是开发商出售商品房，回收资金实现赢利的阶段。销售分为预售和现房销售两个阶段，预售即通常所说的期房销售，是指开发商在建设工程竣工之前进行销售，现房销售即开发商在取得《竣工证》或竣工验收合格文件后进行销售。
5.完工决算
工程决算是工程竣工决算阶段，以实物数量和货币指标为计量单位,综合反映工从筹建始到竣工交付使用为止的全部建设费用、建设成果和财务情况的总结性文件,是验收报告的重要组成部分,工程决算是正确核定新增固定资产价值,考核分析投资效果,建立健全经济责任制的依据,是反映建设项目实际造价和投资效果的依据。工程决算一般由工程建设单位编制,上报相关主管部门审查。
二、房地产开发企业资质类型
1.一级资质
1）注册资本不低于5000万元。
2）从事房地产开发经营5年以上。
3）近三年房屋建筑面积累积竣工30万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额。
4）连续5年建筑工程质量合格率达100%。
5）上一年房屋建筑施工面积15万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额。
6）有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人，持有资格证书的专职会计人员不少于4人。
7）工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称。
8）具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度。
9）
未发生过重大工程质量事故。
2.二级资质
1）注册资本不低于2000万元
2）从事房地产开发经营3年以上
3）近三年房屋建筑面积累积竣工15万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额
4）连续3年建筑工程质量合格率达100%
5）上一年房屋建筑施工面积10万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额
6）有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于20人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于10人，持有资格证书的专职会计人员不少于3人。
7）工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称
8）具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度
9）未发生过重大工程质量事故
3.三级资质
1）注册资本不低于800万元
2）从事房地产开发经营2年以上
3）房屋建筑面积累积竣工5万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额
4)连续2年建筑工程质量合格率达100%
5)有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于10人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人。
6)工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称
7)具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度
8)未发生过重大工程质量事故
4.四级资质
1)注册资本不低于100万元
2)从事房地产开发经营1年以上
3)有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人。
4)工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称
5)具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度
6)未发生过重大工程质量事故
