园区开发需要房地产开发资质吗？
202408-08
10:48找园区
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虽然产业地产也是房地产的一部分，我们把园区开发也看成地产开发，但是很多二级园区运营商并没有房地产开发资质。”
1、办理房地产开发资质的条件：
房地产开发资质有四个等级，分别为一级、二级、三级、四级，不同等级的资质对企业的要求也不一样，具体条件如下：
注册资金要求：一、二、三、四级企业注册资金不低于5000万、2000万、800万、300万；
人员要求：有职称的建筑、结构、财务、房地产以及有关经济类的专业管理人员不少于40人、20人、10人、5人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人、10人、5人，具有资格证书的专职会计人员不少于4人、3人、2人;工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；
年限要求：从事房地产开发经营年限分别为5年以上、3年以上、2年以上、1年以上；
工程量要求：近三年房屋建筑面积累计竣工30万平米以上、15万平米以上、5万平米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额，四级资质要求从事房地产开发经营1年以上;一、二级资质上一年房屋建筑施工面积15万平米以上、10万平米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；
工程质量要求：一级连续5年、二级连续3年、三级连续2年建筑工程质量合格率达100%，四级资质要求已竣工和建筑工程质量合格率达100%;没有发生过重大工程质量事故；
制度要求：具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了住宅质量保证书和住宅使用说明书制度；
2、目前园区开发企业分三类：
第一类是开发区管委会成立的园区开发企业，如上海市漕河泾新兴技术开发区发展总公司，具体负责漕河泾开发区的开发、建设、经营、管理和服务。
第二类是房地产企业开发办公园区，如万科中粮目前在上海开发了数个园区。
第三类非房地产企业，通过投标竞买工业用地，以企业自用的名义开发园区，并进行租赁或销售。
3、园区开发资质
很多产业园区运营商并不认为自己是房地产，即便社会上还是觉得：无论产业地产还是工业地产，都是属于房地产，只不过用途不同，本质是一样的。但是不可否认，很多产业园区运营商虽然从事地产开发，但没有房地产开发资质，怎么能叫房地产呢？
特别是对于工业用地，一般都是以自建自用为主。现在政府也出台了一些政策，允许对园区载体进行分割转让。但这是否属于房地产开发经营行为没有明确规定。如果是房地产开发经营，按要求就应该办理房地产开发资质，并办理销售许可证。如果不是房地产开发经营，那就不应该允许分割转让。
当然，也有的地方将园区开发纳入房地产范畴管理，前期对开发企业进行约束，并要求办理预售许可，其好处在于可以解决产权分割问题。但是，由于入园企业需要政府审核，如果直接销售，会导致管理失控，失去了园区为企业服务的价值。
所以，为了既保证园区入园有门槛，同时让产业园区运营商有利可图，会采取先以自建方式开发园区，待企业达到政府要求或满足产出条件后，通过二次转让的方式将产权转给企业，但这样带来了手续复杂且税收增加的问题。特别是国企对于资产转让有特殊要求，一般都要上政府指定的交易平台，使得二次转让手续不可控。
